Егер сіз жаңа үй алу нарығында болсаңыз, сіз ипотекалық несие алу және сатып алуды сәтті аяқтау үшін сенімді несие ұпайы мен лайықты бастапқы жарнаның маңыздылығын түсінген боларсыз. Бірақ сіз толық түсінесіз бе қаншалықты сыни бұл екі фактор қазіргі таңдағы гипер-бәсекелестік тұрғын үй нарығына айналды, бұл тұрғын үй тапшылығымен және рекордтық төмен пайыздық мөлшерлемелермен сипатталады?

сутегі асқын тотығымен қалай тазалау керек

Міне, бүкіл ел бойынша қазіргі шындықтың суреті: Құрама Штаттардағы ең бәсекеге қабілетті 11 метрополитендегі орташа төлем 21 пайызды құрайды. жаңа LendingTree зерттеуіне сәйкес . Кейбір жерлерде, мысалы, Сан-Хосе, Калифорния; Хартфорд, Коннектикут және Кливленд, Огайо, 22 және 23 пайыздық бастапқы төлемдер жергілікті орташа көрсеткіш болып табылады. Сонымен қатар, бәсекеге қабілетті метрополитендердегі сатып алушылардың таңқаларлық 73 пайызы кем дегенде 720 кредиттік балл.

Басқаша айтқанда, бұл сіздің әдеттегі родеоңыз емес. Егер сіз өзіңіздің арманыңыздағы үйге (немесе үйге, кезеңге) сәтті қол жеткізгіңіз келсе, қаржылық жағдайыңыз жоғары деңгейде болғаны дұрыс.

«Қазіргі қызып тұрған нарықта сауда-саттық соғыстары өз ішінде болып жатыр сағат базардағы үй. Болашақ сатып алушылар бәсекелестіктен ерекшелену үшін шығармашылық стратегияларға жүгінуі керек », - дейді Марк Уошберн, риэлтор. Неаполь кондо бутигі .

Сіз Уошберннің пікірлерін есте ұстағыңыз келеді, әсіресе егер сіз үш метромен бірге тұрсаңыз the LendingTree есебіне сәйкес ең бәсекеге қабілетті тұрғын үй нарықтары (ретімен орналасқан) Сан-Хосе, Калифорния (орташа бастапқы жарна 23,67 пайыз; несиелік ұпайы 720 немесе одан жоғары сатып алушылардың үлесі 84 ​​пайыз); Сан-Франциско, Калифорния, (орташа бастапқы жарна 21,43 пайыз; несиелік ұпайы 720 немесе одан жоғары сатып алушылардың пайызы 81 пайыз) және Роли, Солтүстік Каролина. (орташа бастапқы жарна 20,39 пайыз; несиелік ұпайы 720 немесе одан жоғары сатып алушылардың үлесі 70,48 пайыз).

Неліктен несиелік есеп пен бастапқы жарна елдің ең ыстық жерлерінде соншалықты маңызды екенін және үй сатып алу процесін бастамас бұрын оларды қалай ретке келтіруге болатынын егжей-тегжейлі қарастырайық.

Қатысты элементтер

Неліктен бұл екі фактор соншалықты маңызды болды

Негізінде, бұл мынаған байланысты: гипер-бәсекелестік нарықта сатушылар тым әбігер бола алады және өздеріне ыңғайлы ұсынысты таңдай алады, оның ішінде оларды қызықты ететін ұсынысты таңдау кіреді. көпшілігі ақша және олар ықылықсыз немесе эскроудан түсіп қалмай сәтті жабылатынына сенімді.

Дарен Герцберг: «Гипер-бәсекелестік нарықта сатып алушы дәл осылай істеуі керек... бәсекелесу керек», - дейді. лицензиясы бар жылжымайтын мүлік брокері Нью-Йоркте орналасқан Babst + Herzberg компаниясымен. «Сатып алушыны таңдауда сатушының екі мақсаты бар: ең жоғары баға және ең төмен тәуекел».

Үй сатып алушылардың көпшілігі алады алдын ала мақұлдау мүлікті сатып алудың негізгі бөлігін қаржыландыру үшін несие берушіден ипотека үшін. Ал сатып алу-сату шарты, егер олардың ұсынысын сатушы қабылдаған болса, сатып алушының сол ипотеканы қамтамасыз етуіне байланысты болады. Ықтимал сатып алушы бұл ипотекаға мақұлданбаған жағдайда, олар үй сатушысын қиын жағдайда қалдырып, сатып алу келісімшартын бұза алады.

«Үй сатып алушының күшті немесе жоғары бастапқы жарнасы және әділ несиелік ұпайы болса, бұл сатып алушы ипотеканы ыңғайлы басқара алады және олардың ұсынысы қабылданса, олар эскроустан шығып кетпеуі мүмкін деген болжам жасайды», - дейді Чантей Бриджс, Лос-Анджелестегі EXP Realty . «Сатушы ең соңғы нәрсені сатып алушыдан бастап, кейінірек олардың алдын ала мақұлдауының ешқашан мақұлдауға айналмайтынын [және] үйді сатып ала алмайтынын білуі керек».

Райан Макпартленд, Mortgage Acuity компаниясының негізгі және ипотекалық кеңесшісінің айтуынша, мұндай жағдайда ең маңыздысы бастапқы жарна, әсіресе нақты ақша салымы.

«Жалпы ойлау процесі, сіз неғұрлым көп ақша салғыңыз келсе, ойында соғұрлым көп теріңіз болса, соғұрлым күшті сатып алушы боласыз», - дейді Макпартленд. «Үлкен бастапқы төлемдер әдетте неғұрлым білікті және байыпты сатып алушыларды көрсетеді. Үлкен ақшаны үнемдеу мүмкіндігі сатып алушылардың қаржылық күші мен жауапкершілігі туралы айтады. Бұл әрқашан солай бола бермейтіні анық, бірақ көп жағдайда солай».

Бұл ойлау сызығы, әсіресе, әлеуетті сатып алушы сатып алуға шындап қарайтынын көрсету үшін үйді жаппас бұрын салатын депозит болып табылатын шынайы ақша депозитіне қатысты дұрыс.

«Егер сатып алушы келісілген мерзімде ипотекалық міндеттемені қамтамасыз ету бойынша келісім-шарт талаптарына сәйкес келмесе, сатушы сатып алушының нақты ақша салымын сақтай алады. Шынайы ақша салымы неғұрлым көп болса, соғұрлым сатып алушы тәуекелге ұшырайды, ал сатушы соғұрлым аз тәуекелге ұшырайды. Сатушы үшін тәуекел неғұрлым төмен болса, ұсыныс соғұрлым тартымды », - деп қосады Макпартланд.

Демек, мұның бәрі депозиттердің неге маңызды мәнге ие болғанын түсіндіреді. Бірақ несие ұпайлары туралы не сұрайсыз? Несие ұпайының маңызды болуының көптеген себептері бар, бірақ мұнда ерекше маңызды ескерту бар.

Жақсы несие үй сатып алушылар үшін таңдауға болатын көбірек несие өнімдеріне айналады, дейді Марк Мейердирк, Вашингтонда орналасқан бас брокер. Қалалық брокерлер . Үй сатушыларында таңдауға болатын сансыз ұсыныстар болған кезде, олардың агенттері көбінесе сатып алушының қаржыландыруын ескере отырып, әлеуетті сатып алушының қаржылық күшіне басымдық береді. түрі .

«Қолма-қол ақша ұсыныстарын былай қойғанда, әдеттегі қаржыландыруды пайдаланатын сатып алушылар FHA немесе VA несиелеріне артықшылық береді», - дейді Мейердирк. «Сонымен, «әдеттегідей» қабілеті бар сатып алушының басқа сатып алушылармен бәсекелескенде табысқа жету мүмкіндігі жоғары болады».

Өзіңізді бәсекелестерден ажырату жолдары

Осы шындықты ескере отырып, үй сатып алушы ретінде табысты болу мүмкіндігіңізді жақсартудың әртүрлі жолдары бар, соның ішінде айқын: несиелік ұпайыңызды жақсарту және бастапқы жарнаңызды арттыру.

«Қазір жақсы несие алған көптеген қарыз алушылар бар. Осыған байланысты қарыз алушы ретінде ерекшелену және үлкен несие мен тамаша балансты сақтау әлдеқайда маңыздырақ болды », - дейді Адем Селита, бас директор және негізін қалаушы. Қарыздан құтылу компаниясы .

Несиелік ұпайыңызды жақсартудың және сақтаудың ең жақсы тәсілдерінің кейбірі әртүрлі несие карталары мен несиелеріңіздегі қалдықтарды төмендету, кешіктірілген төлемдерді жасамау және жалпы қарызды кіріске (DTI) мүмкіндігінше төмен деңгейде ұстауды қамтиды.

'DTI деңгейін мүмкіндігінше төмен түсіргеніңізге көз жеткізіңіз. Мұны істеудің ең оңай жолы - ай сайынғы шығындарыңызға, демек, сіздің DTI-ға теріс әсер етуі мүмкін кішігірім баланстық несиелер мен міндеттемелерді төлеу », - деп түсіндіреді Селита. «Бұл сценарийде кінәлі болуы мүмкін шоттар несие картасының шоттары, жеке несиелер, студенттік несиелер және автокөлік несиелері болып табылады. Егер сізде осы шот түрлерінің кез келгені болса және олар өтеуге жақын болса, оларды толығымен төлеу үшін қосымша ақша алыңыз. Бұл сіздің DTI-ны төмендетеді және қосымша артықшылық ретінде несие ұпайыңызды арттырады.'

Ақшалай ұсыныс жасаңыз

Егер сіздің қаражатыңыз шексіз болса (бұл барлығына бірдей сәйкес келмейтіні анық), сіз сондай-ақ жалпыға бірдей қолма-қол ақшаны ұсынуды қарастыра аласыз. Толық қолма-қол ақша ұсынысы дәл солай көрінеді — қолма-қол ақшаға ұсыныс, яғни үй сатып алушы ипотекалық несиені немесе қаржыландырудың басқа түрін қамтамасыз етпей-ақ мүлікті сатып алады.

«Таңқаларлық емес, бұл ұсыныстар сатушы үшін тартымдырақ, өйткені болашақ сатып алушының қаржыландырудың құлдырау қаупі жойылады, бұл қайтадан жабылу уақытын тездетеді», - дейді Neaples Condo Boutique-тен Уошберн. «Қазір барлық қолма-қол ақша ұсыныстары, әсіресе Неаполь, Флорида сияқты екінші үй нарықтарында, ең жоғары деңгейде. Біздің көптеген сатып алушылар қаржылық портфельдерінде айтарлықтай табыстарға қол жеткізді және бұл табыстарды жылжымайтын мүлікке ауыстырып жатыр'.

Ағымдағы нарық жағдайында қолма-қол ақшаны сатып алушылардың үй сатып алуды қаржыландырғысы келетін дәстүрлі сатып алушыдан айтарлықтай артықшылығы бар, дейді Уошберн.

Ұсыныс жасау кезінде қаражатты растауды қосыңыз

Үйге ұсынысыңызды бәсекеге қабілетті етудің әлдеқайда арзан әдісі - үйге сауда-саттық өткізу кезінде қаражатты растау, дейді Urban Brokers компаниясынан Мейердирк. Бұл негізінен сатушымен қаржылық күшіңізді анықтау үшін пайдаланылуы мүмкін қаржылық активтеріңіздің құжаттамасын ұсынуды білдіреді, бұл олардың мәміленің орындалмауы мүмкін екеніне кепілдік береді.

Мейердирк: «Сатып алушылар қаражатты растау арқылы өздерінің қаржылық күшін икемдей алады», - деп түсіндіреді. «Мұны жасайтын сатып алушылар міндетті түрде зейнетақы шоттарын (егер олардан қарыз алу мүмкіндігі бар болса) және кез келген тексеру және жинақ шоты қаражатына қол жеткізе алады.'

Күтпеген жағдайлардан бас тарту

Ұсынысыңызды сатушы үшін одан да тартымды етудің соңғы жолы - көптеген күтпеген жағдайлардан бас тарту. Бұл Washburn өзінің болашақ үй сатып алушыларына ұсынатын тағы бір кеңес.

«Бәсекелестіктің жалғыз жолы - ұсыныста мүмкіндігінше аз күтпеген жағдайлар болуы», - деп түсіндіреді ол. «Төтенше жағдай - бұл сатып алушы жалғастырмас бұрын орындалуы керек шарт. Мысалы, сатып алушының ұсынысы сатып алушының үйін сататынына немесе сатушының үй құнын бағалауына немесе мүлікті оң тексеруге байланысты болуы мүмкін.'

Жалпы Уошберн өз клиенттеріне тексерістің күтпеген жағдайдан ешқашан бас тартпауын айтады және дәлелді себептермен. Мұны істеу сатып алушы үшін күрделі жөндеулер түріндегі жағымсыз тосынсыйларға әкелуі мүмкін, егер үйде құрылымдық мәселелер болса, жолда жасалуы мүмкін. Бірақ сатып алушы ретінде сіз басқа маңызды емес күтпеген жағдайлардан бас тартуды қарастыра аласыз.

«Бүгінгі нарық үй сатып алушылар үйді сатып алу үшін ерекше күш салуы керек дегенді білдіреді - кем дегенде бір қалыпты жағдайдан бас тарту сізге ерекшеленуге көмектеседі, осы өмірлік маңызды қорғаныстардың кейбірін қолданар алдында сақ болыңыз», - дейді Уошберн.