Білмейтіндер үшін ипотека олардың қаржылық болашағындағы ең күрделі кедергі болып көрінуі мүмкін. Дәстүрлі және дәстүрлі емес несиелер? Жеке ипотекалық сақтандыру? Отыз жылдық ипотека? Тіпті ең жақсы қаржыландырылатын бірінші рет үй сатып алушыны қорқыту үшін жеткілікті терминология бар. Бақытымызға орай, ипотекаға қатысты осы тілдің барлығын аз күш-жігермен үйренуге болады.

Егер сіз үй сатып алғыңыз келсе, сізге осы ипотекалық несиенің барлығын анықтау керек және ипотекалық несие мөлшерлемелері рекордтық төмен болған қазіргі уақыттан жақсы емес. Үй іздеуді бастамас бұрын анықтау керек бес нәрсені оқып шығыңыз және сіз ипотекалық несие берушілермен сөйлесуді бастау уақыты келгенде дайын боласыз.

Есіңізде болсын: егер бәрі өте қиын болып көрінсе, қаржылық жоспарлаушы (немесе ақшаны жақсы білетін дос немесе отбасы мүшесі) сізге процесті басқаруға көмектеседі. Үй сатып алу - бұл спринт емес, марафон және оны жалғыз жасаудың қажеті жоқ.

Қатысты элементтер

бір Қанша ипотека алуға мүмкіндігіңіз бар екенін анықтаңыз

Егер сіздің арманыңыздағы үйге бірнеше жүз мың доллар жұмсауға жететіндей бір жерде жасырын қолма-қол ақшаңыз болмаса, үй сатып алу үшін қарызға ақша алуыңыз керек. Сізге сәйкес келетін ипотека мөлшері, сіздің баға диапазонында қандай жылжымайтын мүлікке жататынын анықтайды. Үйлерге байыпты қарауды бастамас бұрын, сіз қанша ипотекалық несиені және ұзарту арқылы қанша үйге қол жеткізе алатыныңызды анықтауыңыз керек.

«Сіздің табысыңыз несие сыйымдылығын анықтайды», - дейді Андреа Корин Уильямс, CFP, CLU, ChFC, Northwestern Mutual компаниясының байлықты басқару жөніндегі кеңесшісі.

Несие алуға тырысқанда, кірісті растайтын құжатты ұсыну қажет. Несие берушілер сіздің несиелік есептерді тексеріп, сізде қарыздың басқа қандай нысандары бар екенін анықтайды: студенттік несиелер, жеке несиелер, автокөлік несиелері және т.б. Олар сіздің қарызыңыздың кіріске қатынасын есептеу үшін осы ақпаратты пайдаланады: сіздің кірісіңізге қатысты қарызыңыздың сомасы. Несие берушілер сіздің ай сайынғы қарыз төлемдеріңіздің, соның ішінде ұсынылған ипотекалық төлемдеріңіздің кірісіңізді ескере отырып қолжетімді болатынына көз жеткізгісі келеді.

«Несиелердің көпшілігі 43 пайыздық қарыздың кіріске қатынасын талап етеді», - дейді Мишель Хаммонд, Chase Private Client-пен үйді несиелеу бойынша кеңесші. «Мысалы, егер клиент жылына 0,000 табыс тапса, бұл жалпы табыс бойынша айына ,000-ға тең. Сондықтан мұндай сценарийі бар клиент әдетте тұрғын үйге ғана емес, несиелік есепте көрсетілген барлық шығындарға айына 4300 долларға дейін жұмсай алады.'

Басқаша айтқанда, сіздің табысыңыз жеткілікті жоғары болуы керек, ол кез келген басқа несие төлемдеріне қосымша ипотекалық төлемдерді оңай төлей алады. Қанша ипотека алуға мүмкіндігіңіз бар екенін есептеу үшін жылдық жалақыңызды немесе үй шаруашылығындағы табысыңызды 12-ге бөліңіз. Бұл санды 0,43-ке көбейтіңіз. Басқа қарыздарыңыз болса, сол саннан ай сайынғы төлемдерді алып тастаңыз. Бұл соңғы сома сіз төлей алатын ай сайынғы ең үлкен ипотекалық төлем болып табылады. Қанша ипотекалық несие алуға болатынын егжей-тегжейлі көрсету үшін бірқатар тегін онлайн ипотекалық калькуляторлар бар; NerdWallet тамашасы бар.

Мүмкін болатын ең үлкен несиеге өтініш беру жақсы идея емес. «Жақсы ереже – өзіңізден: «Мен қанша қарыз алуым керек?» — деп сұраңыз. «Мен қанша қарыз ала аламын?» дегеннің орнына, Кэти Каммингс, үй иелену шешімдері мен қолжетімді тұрғын үй бағдарламаларының вице-президенті дейді. Америка банкі. 'Бұл тәсіл сіздің бюджетіңізге қолайлы сомаға назар аударады.'

Хаммондтың айтуынша, несиелік есеп пен бастапқы төлем мөлшерін қоса алғанда, сіздің қанша ипотека алуға болатынын анықтай алатын бірнеше басқа факторлар бар, бірақ кіріс пайдалы бастапқы нүкте болып табылады, өйткені несиені өтеу мүмкіндігі маңызды.

Ипотека опцияларын есептеп жатқанда, ай сайынғы төлемге ғана назар аудармаңыз. Болашақ үй сатып алушылар ай сайынғы төлем толық суретті көрсетпейтінін түсінуі керек, дейді Нэнси ДеРуссо, SVP және коучинг жетекшісі. Айко, компания демеушілік ететін қаржылық кеңес беру бағдарламаларын ұсынатын Goldman Sachs компаниясы

DeRusso адамдар ай сайынғы төлем мөлшеріне көбірек көңіл бөлетінін айтады, бірақ оның ішінде жабу шығындары, бағалау және үйді тексеру төлемдері, коммуналдық қызметтер, жөндеу және т.б. бар. Бұл шығындардың кейбірі алдын ала төленеді және сатып алу кезінде төленеді, бірақ басқалары үйді иеленудің ай сайынғы құнын арттырады. Бұл шығындардың қандай болатынын түсіну үшін DeRusso несие берушімен немесе риэлтормен алдын ала шығындар туралы және арманыңыздағы үйді тапқаннан кейін қазіргі үй иесімен олардың ай сайынғы немесе жылдық шығындары туралы сөйлесуді ұсынады.

екі Несиеңізді тексеріңіз

Кредиторлар сіздің кірісіңізді қараудан басқа, сіздің несиелік ұпайларыңызды және несие есептерін қарайды. Несие ұпайларының жоғары болуы қарыз алушыларды несие берушілер үшін тартымды етеді және сізге төмен пайыздық мөлшерлеме алуға көмектеседі, бірақ несие берушілер экономикалық ортаға негізделген несие ұпайларына деген үміттерін реттейді, дейді Уильямс. Егер уақыт қиын болса және көптеген адамдар төлем жасай алмаса, несие берушілер шектеулерін қатайтып, ұпайы төмен адамдарға несие беруге дайын болмауы мүмкін; егер шарттар жақсы болса, олар несиелік ұпайлары төмен адамдарды еркін мақұлдай алады.

Жақын болашақта үй сатып алғыңыз келсе және оны төлеу үшін ипотека қажет болса, қарызыңызды және несиені пайдалану мөлшерлемеңізді азайту үшін қазірден бастап жұмыс істей бастаңыз - берілген айда қол жетімді несиенің қанша бөлігін пайдаланасыз сіздің несие ұпайыңыз.

3 Несие түрлерін зерттеу

«Көптеген адамдар ипотеканың бірнеше түрі бар екенін білмеуі мүмкін», - дейді Лорен Вайбар, CFP, Vanguard Personal Advisor Services компаниясының аға қаржылық кеңесшісі. «Әлеуетті үй сатып алушы қол жетімді несиелердің әртүрлі түрлерін, олардың талаптарға сай болуын және олар ұсынатын ықтимал жеңілдіктерді түсінуі керек».

Сіз бере алатын ипотека сомасын сезінгеннен кейін, сізге қолжетімді ипотека түрлерін зерттеуді бастаңыз. 30 жылдық белгіленген мөлшерлемемен ипотека АҚШ-тағы ең көп таралған ипотека болып табылады, бірақ сізді қызықтыратын болса, сізде көптеген опциялар бар.

Дәстүрлі несиелер мен дәстүрлі емес несиелер

балаға неше жаста қарау керек

«Кәдімгі ипотеканы жеке несие беруші ұсынады, ал FHA [Федералдық тұрғын үй әкімшілігі] немесе VA [Ардагерлер істері] сияқты дәстүрлі емес ипотека белгілі бір білікті сатып алушыларға арналған мемлекеттік несиелер болып табылады», - дейді Уайбар.

Кәдімгі несиелер жеке несие берушілер ұсынатын қарапайым халық үшін ашық және стандартты бастапқы жарнамен және адамдардың көпшілігі ипотекамен байланыстыратын шарттармен келеді. Дәстүрлі емес ипотекалар FHA немесе Ардагерлер істері департаменті сияқты белгілі бір топтар үшін үй иелігін неғұрлым қолжетімді ету үшін мемлекеттік бағдарламалармен қамтамасыз етіледі.

«Кіру кедергілері әлдеқайда төмен», - дейді Уильямс FHA несиелері туралы, олар әдетте несиелік ұпайлары төмен адамдар үшін қол жетімді. Дәстүрлі емес несиелер әрқашан 20 пайыздық бастапқы жарнаны талап етпейді, бұл көптеген адамдар үшін үй сатып алуды әлдеқайда жеңіл етеді. Дәстүрлі емес несиелердің де пайыздық мөлшерлемесі жиі төмендейді. Олардың кемшіліктері де жоқ емес, атап айтқанда, ипотекалық сақтандыруды төлеу қажеттілігі - төменде толығырақ.

Айнымалы мөлшерлемедегі ипотекаға қарсы тұрақты мөлшерлемесі бар ипотека

Белгіленген мөлшерлемедегі ипотека кезінде несие бойынша пайыздық мөлшерлеме несие алынған кезде анықталады және несиенің өмір бойына өзгеріссіз қалады. (Қайта қаржыландыру арқылы ипотекалық несие мөлшерлемесін өзгертуге болады, бірақ бастапқы несие өзгеріссіз қалады.) Айнымалы мөлшерлемедегі ипотека (сонымен бірге деп аталады). реттелетін мөлшерлемесі бар ипотека немесе ARM ), екінші жағынан, кіріспе кезеңнен кейін несиенің қызмет ету мерзімі ішінде түзетілуі мүмкін мөлшерлемелері бар.

Айнымалы мөлшерлемедегі ипотека әдетте несиенің басында төмен мөлшерлемемен және төмен ай сайынғы төлеммен келеді, дейді Хаммонд, бірақ олар сондай-ақ қарыз алушыларды қиын жағдайға душар ететіндігімен танымал: Реттелетін мөлшерлемедегі ипотека түрі кешіктіруге көмектесті. -2000 жылдардағы тұрғын үй дағдарысы. Белгіленген уақыт кезеңінен кейін айнымалы мөлшерлемедегі ипотеканың пайыздық мөлшерлемелері үлкен экономикалық күштерге сәйкес ауысуы, көтерілуі немесе төмендеуі мүмкін. Егер мөлшерлеме төмендесе, қарыз алушылар ақшаны үнемдейді, бірақ мөлшерлеме көтерілсе, қарыз алушылар үлкенірек (мүмкін қолжетімсіз) ай сайынғы төлемдерге тап болуы мүмкін. Айнымалы мөлшерлемедегі ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемелер жылдық немесе айлық болуы мүмкін белгіленген кесте бойынша өзгереді, бірақ олардың көтерілуі немесе төмендеуі болжау мүмкін емес.

Айнымалы мөлшерлемемен немесе реттелетін мөлшерлемемен ипотека қарыз алушының пайдасына пайдаланылуы мүмкін, бірақ осы несиелердің біреуін алғысы келетін кез келген адам ықтимал салдарларды түсінетініне сенімді болуы керек. Дұрыс жасалса да, бұл ипотека қарыз алушыларға ақшаны үнемдеуге көмектеседі.

«Айнымалы мөлшерлеме бойынша ипотеканы таңдаған клиенттер кіріспе кезеңі аяқталғаннан кейін және мөлшерлеме реттелетін болғаннан кейін несиеде қалуға байланысты барлық тәуекелдерді толық түсінуі керек», - дейді Хаммонд. «Айнымалы мөлшерлеме бойынша ипотека әдетте белгілі бір мерзім ішінде көшуді жоспарлайтын немесе қысқа мерзім ішінде ипотеканы толығымен төлеуге мүмкіндігі бар клиенттерге арналған опция болып табылады.'

Тұрақты мөлшерлемесі бар ипотекалар, әрине, дәйектірек, бірақ егер олар мөлшерлеме жоғары болғанда және пайыздық мөлшерлемелер кейінірек төмендегенде алынса, қарыз алушылар сол төмен мөлшерлемелерді пайдалану үшін қайта қаржыландыруға (кейде қымбатқа түсетін процесс) тура келеді. Ковид-19 экономикалық дағдарысы кезіндегідей, мөлшерлеме төмен болған кезде ипотеканы ала алсаңыз, несиеңіздің мерзімі аяқталуы мүмкін.

10 жылдық, 15 жылдық, 20 жылдық және 30 жылдық ипотека

30 жылдық ипотека туралы жиі айтылса да, сіз ипотеканы әртүрлі уақыт кезеңдерімен ала аласыз. Жылдар саны сіздің ипотекаңызды төлеуге қанша уақыт қажет екенін анықтайды: Сүйікті 30 жылдық ипотека адамдарға үй несиесінің құнын өтеу үшін 30 жыл, сонымен қатар пайыздар береді. 10 жылдық ипотека, керісінше, адамдарға ипотекалық несиесінің толық құнын пайызбен төлеуге бар болғаны 10 жыл береді, бірақ олар он жылдан кейін қарызсыз болады.

Әрбір қосымшаның өз артықшылықтары мен пайыздық мөлшерлемелерді анықтау әдісі бар, бірақ жалпы алғанда, сіз қысқа несиелер арқылы жалпы ақшаны үнемдейсіз. 15 жылдық несие бойынша ай сайынғы төлемдеріңіз әлдеқайда көп болады, бірақ сіз ұзақ мерзімді перспективада аз төлейсіз, өйткені сіз аз пайыз төлейсіз — және 15 жылдан кейін несие өтелгеннен кейін барлығын бірге төлеуді тоқтатасыз. үйіңізге толық иелік етіңіз. Қысқа несиелер де төмен пайыздық мөлшерлемелерге ие болады, өйткені несие берушілер несие беру мерзімін ұзағыраққа қарағанда аз тәуекелді инвестиция ретінде қарастырады және иелеріне үй капиталын тезірек құруға мүмкіндік береді.

Пайыздың ақшаны қарызға алу құны екенін есте ұстасаңыз, мұның бәрі мағынасы бар: ақшаны көбірек уақытқа қарызға алсаңыз, сол уақыт үшін қосымша төлеуге тура келеді. Біреуден қарызға ақша алсаңыз және оны 30 жыл бойы толығымен қайтарудың қажеті жоқ болса, сіз уақыттың сән-салтанатын төлеуіңіз керек — және бұл қосымша төлем пайыз түрінде болады.

Ақшаны үнемдейтін 10 немесе 15 жылдық ипотекаға кіріспес бұрын, бұл несиелердің ай сайынғы төлемдері көбірек екенін есте сақтаңыз. Ұзақ несиелердің төлемдері төмен, бұл адамдарға төлеуге көбірек уақыттары бар үлкенірек, жақсырақ немесе жақсырақ үй сатып алуға мүмкіндік береді. Олар сондай-ақ басқа мақсаттарға — білім алуға, зейнетке шығуға және т.б. — ақшаны үнемдей алады немесе қарыздарын төлей отырып, оны инвестициялай алады. Қысқа несиелер арқылы сіз ақша үнемдей алмайтындай жоғары ай сайынғы төлемді алу қаупіне ие боласыз.

Ипотеканы мерзімінен бұрын өтеу әрқашан мүмкін болса да, ұзақ мерзімді қаржылық жоспарларыңыз үшін қандай несие мерзімі жақсы екенін ескеру маңызды.

орамалдарды қандай параметрде жуасыз

4 Алғашқы төлеміңізді есептеңіз

Бастапқы жарна - бұл сіздің үйіңізге төлейтін ақшаның бастапқы сомасы. Үйге ақы төлеу ипотека арқылы емес: сонымен қатар мүлікті сатып алу үшін алдын ала аздап ақша салу керек. Дәстүрлі түрде несие берушілер үйдің жалпы құнының 20 пайызын сұрайды: Егер сіз 200 000 доллар тұратын үйге көз жүгіртсеңіз, бұл сізге бастапқы жарна үшін кемінде 40 000 доллар, сонымен қатар кез келген байланысты жабу шығындары мен сатып алу процесіндегі алдын ала комиссия қажет дегенді білдіреді.

Бұл бастапқы жарна үшін жеткілікті ақшаны үнемдеу үйге ие болу үшін жалпы кедергі болып табылады: адамдар ай сайынғы ипотекалық төлемдерді төлеуге жеткілікті кірісі болса да, сонша ақшаны үнемдеу жылдарға созылуы мүмкін. Бақытымызға орай, 20 пайыздық бастапқы жарнаны талап етпейтін несиелер бар. FHA немесе VA несиелері сияқты дәстүрлі емес несиелер әртүрлі факторларға, соның ішінде кірістерге негізделген төменгі төлемдерді қабылдайды. Каммингстің айтуынша, көптеген аймақтарда жеке және мемлекеттік қолдау көрсететін бағдарламалар бар, олар бастапқы төлемдерді, жабу шығындарын және үйді иеленуді қолжетімді ету үшін қолжетімділікті қамтамасыз етеді.

Төменгі бастапқы төлемдер жақсы естіледі, бірақ олар әдетте ай сайынғы төлемдердің жоғарылауына әкеледі. 200 000 доллар тұратын үйге оралу: $ 40 000 бастапқы жарнаны жасасаңыз, сізде бар болғаны 160 000 доллар және өсімақы қарызы болады. Егер сіз азырақ бастапқы жарна жасасаңыз, бірдей уақыт ішінде ипотекаға көбірек қарыз боласыз, сондықтан ай сайынғы төлемдеріңіз көбірек болады. (Төменде түсіндірілген жеке ипотекалық сақтандыруды немесе ипотекалық сақтандыруды төлеуге тура келетін мүмкіндігіңіз де бар.) Неғұрлым көп ақша салсаңыз, соғұрлым қарызыңыз аз болады: Сізде өтеуге азырақ несие болады. Төмен бастапқы жарна тәтті мәміле сияқты көрінуі мүмкін, бірақ оны жасамас бұрын оның ай сайынғы төлемдеріңізге қалай әсер ететінін қарастырыңыз.

Егер сіз үй сатып алғыңыз келсе, сізге қандай бастапқы жарна қажет болуы мүмкін екенін зерттеп, үнемдеуді бастаңыз. Алғашқы жарнаңыздың 20 пайызынан азын төлей алсаңыз да, банкте қосымша ақшаның болуы сізге зиян тигізбейді.

5 Жеке ипотекалық сақтандыру (PMI) және ипотекалық сақтандыру туралы оқыңыз

Жеке ипотекалық сақтандыру және ипотекалық сақтандыру ай сайынғы ипотекалық төлеміңізге қосылатын комиссиялар болып табылады. Олар, әдетте, үй сатып алушы үй сатып алу бағасының 20 пайызынан аз бастапқы жарнаны жасаған кезде талап етіледі және олар үй иесінің ипотекалық несиесі бойынша төлемдерді жасай алмайтын жағдайда, үй иесін емес, несие берушіні қорғайды.

Егер болашақ үй сатып алушы 20 пайыздық бастапқы жарнаға ақша таба алмаса, несие берушілер оларды тәуекелді қарыз алушы ретінде қарастыруы мүмкін. Олар әлі де ипотекалық несиені мақұлдауы мүмкін, бірақ көп жағдайда бұл қарыз алушының ипотекалық сақтандыру сыйлықақысын төлеуі туралы талаппен бірге келеді. Жеке ипотекалық сақтандыру кәдімгі несиелермен байланысты, мөлшерлемелер бастапқы жарна сомасына және несиелік ұпайға байланысты өзгереді. Хаммондтың айтуынша, бұл әдетте сіздің ипотекаңыздың 0,3 және 1,5 пайызын құрайтын қосымша жылдық құн, бірақ ол өзгеруі мүмкін.

Көптеген дәстүрлі емес несиелер, әсіресе FHA несиелері, ипотекалық сақтандыруды талап етеді. Шарттар мен мөлшерлемелер сізде FHA несиесі немесе USDA несиесі бар-жоғына байланысты өзгергенімен, ипотекалық сақтандыру несие сомасын және несиенің жалпы құнын арттырады. Тұтынушылардың қаржылық құқықтарын қорғау бюросы.

Жеке ипотекалық сақтандыруды және ипотекалық сақтандыруды азырақ бастапқы жарна жасаудың кемшілігі ретінде қарастырыңыз. Бастапқыда ақшаны үнемдеп жатқанда, ай сайынғы төлемдеріңіз 20 пайыздық бастапқы жарнамен салыстырғанда көбірек болады. Көп жағдайда жеке ипотекалық сақтандыру сіздің үйіңізде 20 пайыздық меншікке ие болғаннан кейін талап етілмейді - бастапқы жарна мен ай сайынғы төлемдер арқылы үйдің сату бағасының шамамен 20 пайызын төлегеннен кейін. 20 пайыздық меншікті капиталыңыз бар екенін анықтау үшін PMI мандатын алып тастау үшін қайта қаржыландыру қажет болуы мүмкін.

• Бұл колледж дәрежесін талап етпейтін ең көп төлейтін мансаптар
• Біз енді ата-анамыздан артық ақша таппаймыз — бұл туралы не істеуге болады
• Сізге дұрыс жалдау бюджетін қалай жасауға болады
• Бірнеше сағат бойы сатып алғаннан кейін біз кез келген жағдайға арналған ең жақсы 10 күзгі көйлекті таптық